La SCI, ou société civile immobilière, est une structure juridique destinée à préparer une transmission du patrimoine ou de permettre une gestion d’un bien consacré à la location en commun avec sa descendance. Il convient de choisir le régime fiscal le mieux adapté à la SCI.
Les raisons du choix d’une SCI
La plupart des particuliers qui adoptent le choix de la SCI optent pour la détention et la gestion d’un patrimoine immobilier. La SCI permet à chaque associé de posséder des parts distinctes. Le gérant, notamment le père ou la mère, procède au contrôle et à la cession de la SCI sans avoir nécessairement recours à l’unanimité des membres. La transmission est facilitée avec la SCI qui autorise l’échelonnement des parts aux enfants sur plusieurs années.
Quel régime fiscal choisir pour une SCI?
Si la SCI relève de l’impôt sur le revenu, tous les revenus locatifs nets des charges perçues par la SCI sont taxés à un taux marginal d’imposition pour chaque associé. Les revenus peuvent être partagés ou conservés dans la SCI. Il s’agit d’une SCI « transparente » qui bénéficie du régime fiscal des plus-values. Si la SCI dépend de l’impôt sur les sociétés, les revenus locatifs perçus sont soumis annuellement à l’impôt sur les sociétés. La déduction de l’amortissement du bien immobilier et des frais d’acquisition des biens de l’impôt sur les sociétés constituent un ajout majeur. Les plus-values sont plus lourdement taxées qu’avec la SCI transparente. Dans ce cas, la SCI est dite « opaque ». Quel que soit le type d’impôt auquel souhaite être soumis le propriétaire de la SCI, il doit privilégier l’impôt qui s’adapte au mieux à sa catégorie d’âge, ses projets et la constitution du patrimoine familial. Un fiscaliste ou un avocat spécialiste permet de choisir l’impôt le plus approprié à cet effet.