Complément de loyer en zone encadrée : limites et recours

Dans une ville où les loyers sont encadrés, un bailleur peut tout de même demander davantage que le plafond, via un complément de loyer, si son bien offre un atout de situation ou de confort. Encore faut-il que le logement ne cumule pas certains défauts. Ce supplément, souvent mal justifié, est au cœur d’une enquête de franceinfo, qui rapporte aussi des cas de locataires remboursés des sommes versées en trop.

Ce que la loi autorise, et ce qu’elle exclut

Le texte reste bref. Selon franceinfo, il prévoit qu’un complément peut s’appliquer lorsque le logement se distingue par sa localisation ou son confort, une fois comparé à des biens similaires du même secteur. Le magazine Challenges décrit un supplément sans plafond. David Rodrigues, qui dirige le pôle juridique de l’association CLCV (Consommation, logement et cadre de vie), en précise la forme : selon lui, la mention est obligatoire à la fois dans l’annonce et dans le bail, ce dernier devant en outre détailler les éléments qui motivent le complément.

Ce complément vient s’ajouter à un plafond déjà calculé. À Lyon et Villeurbanne, l’expérimentation a débuté en novembre 2021 : d’après Le Progrès, les bailleurs ne peuvent pas franchir de plus de 20 % le loyer de référence, pour les nouvelles locations, les renouvellements de bail et les changements de locataire. Ce chiffre ne doit pas être confondu avec la limite que vise une proposition de loi pour le complément lui-même (voir plus bas).

Entre ces cas tranchés, une zone grise demeure. Corinne Jolly, présidente de Particulier à Particulier, estime que, par défaut, un complément n’est pas forcément illégal, même quand sa justification paraît faible. Elle précise que seul un tribunal peut trancher, la jurisprudence étant pour l’instant très mince.

Des dépassements de plus en plus fréquents

Le 6e baromètre de la Fondation pour le Logement, relayé par Challenges, chiffre le phénomène dans les 69 communes qui appliquent l’encadrement, entre août 2025 et août 2026.

Les justifications avancées surprennent parfois. David Rodrigues évoque un complément motivé par la présence d’un téléviseur, ou encore 500 euros réclamés pour un parking privatif, deux situations qu’il juge clairement abusives. L’encadrement conserve néanmoins un effet : un récent rapport du gouvernement, cité par franceinfo, lui attribue une baisse moyenne des loyers de 2 à 4 % dans les grandes villes concernées.

Contester trop tard, ou obtenir gain de cause

Le cas d’Elsa Levacher montre le piège. Elle paie 740 euros pour un studio de 21 m², alors que le loyer de référence majoré, à 28,4 euros le mètre carré, donne 607 euros. Son bail réclame 132 euros de complément pour une « vue dégagée sur Saint-Ouen et Paris ». Le délai pour contester est désormais passé.

D’autres ont eu gain de cause, par des voies différentes. Lucie Pochet s’est fait rembourser trois années de dépassement, soit 11 823,22 euros. À Paris, selon Le Monde, une étudiante a fait ramener son loyer de 940 à 760 euros hors charges pour 17 m² devant une commission de conciliation : le complément n’était pas justifié et le DPE s’est révélé classé F. À Lille, il s’agit d’un bilan municipal plutôt que d’un dossier individuel : les locataires ont récupéré 120 000 euros de trop-perçus, et le maire Arnaud Deslandes indique que la part de dépassements serait revenue d’environ un tiers à près de 20 %.

Deux délais annoncés, à vérifier

Les deux sources visent peut-être des objets différents, le loyer d’un côté et le complément de l’autre, mais ni l’une ni l’autre ne le précise. Le bail est donc à examiner dès la signature, et un avocat spécialisé en droit immobilier peut confirmer le délai applicable à une situation donnée.

Les évolutions en discussion

• Une proposition de loi du député Iñaki Echaniz, adoptée en première lecture à l’Assemblée nationale en décembre 2025, vise à limiter le complément à 20 % du loyer de référence majoré et à mieux cadrer le décompte des surfaces annexes, telles que caves ou balcons.
• L’expérimentation de l’encadrement s’achève en novembre. Selon Jacques Baudrier, adjoint chargé du logement à la mairie de Paris, le Sénat doit débattre de sa prolongation à partir du 21 octobre, le gouvernement s’étant engagé à reconduire le dispositif pour deux ans.

Côté associatif, David Rodrigues formule une crainte : « Espérons que le Sénat ne détricote pas trop cette version ».

Photo à la une. Source : Wikimedia Commons. Photographe : AlfvanBeem. Licence : CC0.